Le mode d’accès à la propriété déconcerte bien souvent les investisseurs désireux d’acquérir des biens immobiliers en Israël.
Ces investisseurs ont des habitudes et des réflexes qui sont différents de ceux des israéliens.
Ces incompréhensions génèrent bien souvent de la non compréhension des coutumes et des usages locaux mêlés à une suspicion compréhensible. Ils sont à l’origine de nombreux malentendus qui transforment une simple négociation en une rude épreuve.

L’acte de vente en Israël est signé entre vendeur et acquéreur. Le rôle de avocat notaire est de représenter et d’assister son client afin que la transaction puisse s’opérer en toute sécurité.Un seul et unique acte de vente est signé mais celui ci ne constitue que le début de l’opération son achèvement se concrétise par l’enregistrement au cadastre de l’acquèreur.
Les sommes réglées consensuellement entre les parties sont en général versées directement au profit du vendeur et ne sont pas séquestrées chez avocat notaire.

Quelles sont les erreurs à ne pas commettre ?

Les métres carrés
Ne pas croire les déclarations du vendeur.
La loi Carrez n'existe pas en Israël. On vous parlera de mètres carres " bruts " ou "nets " personne ne vous précisera ce qu'ils comprennent (Surface de balayage du bien ou incluant la superficie des murs extérieurs etc..) .
La tradition des mètres carres pénètre en Israël petit à petit .Une loi précisant comment calculer ces mètres carres fait défaut. En attendant si vous voulez connaitre la superficie exacte du bien convoité faites appel à un géomètre ou armez vous d'un centimètre pour calculer vous même la surface du bien.

La promesse de vente
Dans l'enthousiasme de la négociation ne signez pas de promesse de vente écrite. Au préalable il faut vérifier le statut juridique du bien, étudier les conditions de paiements ainsi que le reste des conditions juridiques relatives à l'acquisition La signature d'un tel document nécessite la connaissance de l'hébreu, du droit et des données juridiques précises du bien.
Ne signez rien avant que le document n’a été visé par votre conseil.

Qu’elles sont les vérifications nécessaires au préalable de toute acquisition ?

L’inscription de l’appartement
Il faut vérifier si le bien est dûment enregistré au cadastre ou auprès de l’administration israélienne des terres. Cette vérification se porte sur la nature des droits cédés, sur l’existence d’hypothèques ou de servitudes sur les annexes cédées avec l’appartement (toit, jardin, cave etc.) ainsi que le statut de la copropriété ?

Accord bancaire préalable
Le contrat sous condition d’obtention de prêt n’est que très peu usité en Israël. Par contre les banques spécialisées dans la délivrance de prêts hypothécaires peuvent donner leur accord de principe dans de très brefs délais.
Il semble impératif d’effectuer cette démarche afin d’être assuré du financement de votre appartement avant même la signature de l’acte.

La rédaction de l’acte
Le transfert de propriété est conditionné par l’obtention de documents qui doivent être fournis par l’acquéreur et par le vendeur (entre autre son quitus d'impôt sur les plus values immobilières)
Il est indispensable d’introduire dans le contrat des clauses garantissant l’obtention de tous les documents nécessaires à l’acquéreur afin obtenir son titre de propriété. Il doit donc s’assurer l'obtention du quitus de l’impôt sur les plus values immobilier de la part du vendeur avant de solder la totalité du prix de l’appartement.

Une certaine prudence est donc de rigueur pour ceux d’entre vous qui sont désireux d’accéder à cla propriété en Israël.
Il est chaudement recommandé de ne rien signer avant d'avoir vérifié des droits du vendeur sur l'appartement cédé, même si celui ci est un promoteur.
Sous ces réserves la transaction pourra s’effectuer en toute sécurité.

 

Maître Philippe KOSKAS
Avocat –Notaire
Vice président et Secrétaire Général de La Chambre de Commerce et d’Industrie Israël France
00 972(0)2 6246589
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